【不動産高騰】滞る再開発　いま駅前で何が起こっているのか？　ゲスト：牧野 知弘（オラガ総研代表 ／ 不動産事業プロデューサー）MC：加谷珪一　（経済評論家）田村あゆち　BS11　インサイドOUT

【不動産高騰】滞る再開発　いま駅前で何が起こっているのか？　ゲスト：牧野 知弘（オラガ総研代表 ／ 不動産事業プロデューサー）MC：加谷珪一　（経済評論家）田村あゆち　BS11　インサイドOUT

全国の都市で進む駅前の再開発事業。特に 東京を中心とした大都市では100年に 1度とも言われるブームとなっていたが、 今その動きに限りが見え始めている。 相つぐ再開発の中止や見直しの裏では一体 何が起きているのか。 またタワーマンションをめとする不動産 価格の高等はとまることを知らず実態を 伴わないマネーゲームの材料にされる懸念 も なぜ不動産価格は上がり続けるのかは 広がる一方なのか 再開発の背景とこれからの不動産のあり方 を徹底議論する。 はい。ここね、10 年間まあ本当にあちこちで再開発再開発でも新しいビルがね、あの施設が立っているという状態だったんですが、実はね、もうここに来て非常に大きなあの異変が起こってる、ま、そんな感じなんですね。どうも色々不動産を巡る環境が激変してるんじゃないかなと、 ま、いうのがありますので、ま、その辺りのね、あの、お話を詳しく今日はお伺いしたいなと思います。 はい。今夜のゲストです。不動産事業プロデューサーの牧野智さんです。 え、銀行やコンサルティング会社への勤務を経て、現在はホテルなどの不動産プロデュース業をされています。どうぞよろしくお願いいたします。 よろしくお願いいたします。 それでは今夜のテーマのポイントこちらになります。 はい。 で、まず1 つ目ですね。え、今申し上げたんですが、あの、再開発がどうも色々あちこちで届こうっていると うん。ストップしていると。 うん。ちょっとそういうね、ま、異常事態になってまして、ま、その背景は何なのかね、ま、この辺りを探っていきたいと思います。 はい。で、2 番目なんですけれども、ま、背景にはやっぱりね、不動産価学の、ま、異常な高等というのがあって、ま、これはあの、いろんなところに影響を及ぼしてるんですが、ま、実は私たちの、 ま、国民の格差ですね、いうところにも、あの、ま、ちょっとし寄せが来てると、 ほあ、 いうことがあるんですよね。 これ新しいタイプの不裕層も生まれてきて、 そう、持ってる人と持ってない人の差がね、これからどうもその顕になりそうだと。 ま、こういった状況ちょっと踏まえまして、ま、 3つ目ですね。 あの、不動産今後、ま、あの、日本でどうあるべきなのか、ま、そういった、あの、ま、あるべき姿をあの、お伺いしていきたいなという風に、あの、思います。 はい。 では、今日1 つ目のポイント滞る再開発。その背景はです。再開発見直しで話題になっているのが東京中野区の中野さ プラザです。 中野駅の目の前区のシンボルとも言える 建物でしたが、当初は地上61回多目的 ホールやホテル、オフィスなどが入る複合 施設に立て替える計画でした。しかし工事 費が当初予算の2倍近くに膨らむ恐れが出 たため事業者側は今年2月コスト削減案を 提示しましたが、区はこれを拒否。6月に は計画が拍死になりました。 この中野さ私はコンサートのイメージがあるんですけどね。響がいいっていう話、ま、私はね、あの、ちょっと東北な、あの、宮城県の仙台出身なんですが、ま、やっぱりもう子供の頃から東京のランドマークのね、あの、 1 つなわけで、おそらく全国的にこの施設は皆さん知ってらっしゃるんじゃないかと思うんですね。 で、ま、それが、ま、立えという話だったんですが、ま、いきなりこれがね、とざ座してるということなんですが、ま、非常にこう象徴的なんで、この中野さの話を取り上げたんですが、 あの、ま野さん、もうストレートに行って、あの、今なんでこんな事態、これあちこちで起こってるんですよね。あの、再開下開発のストップっていうのは。これ何が起こってるんですかね?今ね。 はい。ま、これはあの、事業費が高くなりすぎる。ま、その裏側には、 ま、昨の建築費の、ま、激しい高 うん。 ま、これを受けてですね、ま、事業者側が、え、これの建築費で、え、授業を行っても再散が合わないと うん。 え、といったような建築の上昇というのが 1つ背景として言われております。 これちょっとね、あの、ま、建設費高騰してるとはいえ、当初予算の話って結構ちょっとあの、ま、おそらくあの当初の、ま、今あの、ま野さんおっしゃったようにインフレが今どんどん進んできているので、あの、そのここまでのインフレになることを、ま、予想できなかった向きもあるかと思いますが、ま、それとやっぱりそのインフレの同行のね、見りとあとやっぱり本当に今建設取資材とか上がってるんですよ ね。 そうですね。あの、1 つにはこの建築費のアップには建築資材、え、これの値上がりが世界的に激しいというのがあります。 はい。 で、これにもう1 つ影響しているのが円安ですね。 え、日本の建築資材ってほとんど輸入ですよね。ま、これにあの日本独特の理由として、え、わゆる人手不足。 え、これによる人経費品の高等っていうんで 2030 にあのこの建築の高等につがってると言われてます。 これ、あの、ま、再開発とね、一言で言ってしまって、ま、私たちにとっても身近なんですけれども、そのこういうあの形のね、再開発があの、ま、なぜ今までこうあちこちで行われてきていて、で、これはあの、その、ま、事業とか元々土地を持っている方とか、 ま、関係者にこうどういうメリットがあったスキームなんですかね?この再開発事業っていうのは。 えっと、まずこの市街地再開発っていうのは、ま、いわゆる法定開発と言われていて、ま、法で定められた、えっと、このルールに従って再開発をしていこうっていうあの手法なんですね。 あの、昔平成バブルと言われていたような時代は、え、不動産会社や建設会社が一件一件、え、土地建物を取得していったんで、 ま、ちょっと悪い表現では仕事上げなんて言われたんですけれども、 ましたね。はい。え、 あの、今の仕組みってだいぶ違いましてですね。え、例えば駅前に、え、焦店とか小さな、あ、住宅があって、 これ今出ている。 AB、Cさんのようなはい。 はい。Aさん、Bさん、C さん、単独ではなかなか立えをするのが難しくても 皆さんの土地と建物を、ま、持ち寄ってうん。 え、この市街再開発組合いのような 1 つの組み合いを作りまして、え、まとまってみんなでやると うん。 で、このままとまってみんなでやったケースで建物を行動利用、土地を行動利用しようと、え、ということを決めていきますと、え、従来定められている要率を少し割り増して、え、ボーナス要請率を上げましょうと。うん。 え、そして、え、そのボーナスの要積率で 増えた床の分を、ま、例えばデブロッパー や、え、その床を買ってくれることによっ て、え、今の、え、不動産を持っている 方々は基本的にはお金を出さずに新しい 建物の床に変えてあげるとこのXさんと いうのがデベロッパーということになるん ですか?そうです。あの、こういうX さんが存在する限りにおいて、え、この街手法っていうのがワークしますんで、 ま、これを、ま、例えば行政の方は要請率を割ります、え、中に公共施設を入れる。 うん。 あるいはよくあのこの市街で駅前でやるんですけれども、駅前でちょっとバスターミナルを拡張しましょうとか、 え、あるいは防災機能を設けて、えっと、ここに地震の時なんかに避難施設を入れる。 ま、こういうギブアテイクで坂にやられてきたのがこの手法です。 あ、行政にとってもメリットがあります。あの、今のすいません、もう 1 回ね、出していただきたいんですけれども、これ、あの、昔だったら Aさん、Bさん、C さんがこれ、あの、まとめて何か立派な建物に立るとなると、その費を本当は全部出さなきゃいけないわけですよね。で、ところが、ま、あの、それで 5 回建てぐらいになるはずだったのが、例えばあの、溶石率が回り増しになるんで、 10回建てとか15回建てができると。 うん。はい。 で、この分を外に売るので、ま、その費用で、ま、全部を作ることができるんで、ま、簡単に言っちゃえば Aさん、Bさん、C さんっていうのは、ま、ただであの、新しい建物に移れると、これは確かにメリットが、 これ皆さんがウンウンという感じになるんですね。 そうなんです。えっと、ところがですね、今建築費が上がってきてしまうとこのデベロッパーやゼネコンが買う床の価格がどんどん上がっちゃったんですね。 ああ、なるほど。 え、そうするとデベロッパーやネコンも床をたくさんもらわないと財産が合わないと。 え、そうすると元の権利者の方々からすると、ま、自分の権利分では床が面積がちっちゃくなりすぎて狭くなってしまう、 これはこのサダには乗れないよと。 ま、これがあの中心になる1 番大きな理由です。 これあの規模にもよるんでしょうけども、あの同じ面積が取れるケースとあのま、少し狭くなるケースともあったりするんですかね。 これやっぱりどのぐらいの 生活の規模かによりますかね。 通常はあの小さくなります。 やっぱ小さくなっちゃう。 小さく例えば100のものが70とか60 ぐらいになるんだけれども、ま、火用を出さないで そうか。ま、新しいとこに行けるわけだから、ま、多少狭くなってもやっぱり元々ね、土地を持ってる。うん。 で、これが40や、30 になってしまうとさすがにちょっとこれじゃあ今までのお店ができないとか 住宅もちっちゃくなるっていうんで、ま、これか事業を止めてしまう理由です。 うん。そうか。 そうなるとやっぱりその建築資材の高当、人件費の後等とか、ま、いわゆるインフレの影響ですね。これがま、続く限りはというか、ま、続きそうなのでとなるとやっぱり、ま、あの、今後やっぱり再開発の授業って相当小さくもうならざる得ないかなと いう感じがしますよね。 うん。えっと、もう1 つですね、あの、ゼネコンの側もですね、え、こういうその石率をアップした巨大な建物になればなるほど後期時間がかかります。 うん。 え、そうするとこれだけ建築資材が上がっている中でゼネコンさんが受い契約を結びたがらないってのです。 ああ、 工事してる間にどんどん資材価格上がると上がってわけですね。そうか。そか。あの、出来上がる頃に調達するものはもうすごく高くなっちゃうと。 ですんで大規模の再開発ほど今ゼネコンがもう受けられないっていう状況になってます。 ああ、これはかなり厳しいですね。 はい。な これ座しているのは東京だけですか?それとも全国的にこういうことが起きているんですか? [音楽] あの、東京がダメだということは全国がダめだって。 そういうことなんですね。 これあれですね。その、ま、ま、今までも 相当あの、こ、再開発で新しいオフィスと かを作って、これ、あの、ま、テラント さんの奪い屋になると思うんですが、あの 、どうなんですか、こう全体のオフィス 需要とか考えて今まで作られた再開発の オフィスの床面積、ああ、ちょっと供給 過剰なんかなとも見えるんですけど、この 辺りの受給ってどうなってるんですかね。 ですね、あの、まずこの供給かなり過剰になるという予測が多かったんですが、現状申し上げると開発のがストップするのが、えっと、都の再開発でオフィスを目的としたような再開発計画も今中止あるいは延期という事態になってるんで、 え、そういった意味では今一時的かもしれませんが、マーケットはやタイトルになって、 あ、なってきてるんですか?ああ、じゃあさ、当初思われたほどなんかのもうあのオフィスが余っていてで、あの あ、入る直さんがいないという状況にはなってないんですね。 そうですね。ただいずれにしろですね、あの、今大型のオフィスは、え、よその大型のオフィスから手を奪ってくるっていうことになってるんで、どちらかというと、もうあの奪い合いの状態にはな、そう、そう。条件が不利なね、ところの、ま、あの、ビルが損するとま、いう感じですかね。あ、なるほど。 はい。中野さプラザーはどうなるんですか ね?これ、これどうなりそうですか?あの中野さプラザーのでなんかちょっと話ではあのなんか今残ってる建物をなんか再利用する場合でももう中のメンテナンスができていなくてもうそれも難しいって話もねなんか聞こえてくるんですけど ま、あのこのメンテナンスするだけでも 100 数十億かかるなっていう報道がありますので であれはあの中野くの関連 でしたので区もなかなかそこに踏み込めないと したがってあのビルは残したままう 周りの敷地を再利用しようなんていうあの今話が出てます。 出てる。 今夜はですね、駅前の再開発ブームがなぜ減速しているのか、ま、ついてあの、ま、考えてるんですけれども、ま、これね、あの、 ちょっとやっぱり不動産価格の高等っていう話があったんで、もうその火災開発のストップだけじゃなくてね、これところにやっぱりね、このインフレが影響与えてる。ま、そんな感じなんですよね。 なるほど。はい。では今日2つ目の ポイントは不動産価格高等で格差が拡大 です。 不動産経済研究所によりますと、2025 年上半期の首都圏マンションの平均価格は 8958万円 と上期として最高値を更新しました。東京 23区内に限定しますと、平均価格は 1億3064 万円となり、こちらも最高値を更新。はさん、もう次々都内のマンションがオクションになっているということ。 23 区はもう都内はもうオクションが当たり前になってきていてで、あの、もう新築が今もう手に入らないので、あの、個数も減ってきて、今中古のね、マンションの値上がりがまたすごい激しいんですよね。 で、ま野さん、あの、ま、今マンションの 値段が上がってるとか、ま、それからその 再開発が滞ってる背景にやっぱり、ま、 いろんなものの値段がこう上がっていると 、あの、インフレの影響が非常に大きい ようなんですけれども、あの不動産価格の 推移、ま、これからあのプロの方達どう いう風に見てらっしゃるものなんですかね 。 社会のインフレに従ってまだまだ上がるという人と うん。 えっと、今後の金融マーケットの動きによって、え、ピークアウトするんではないと。 というこの2つの意見があります。はい。 はい。 これどうでしょうね?あの、ま、今のところね、日銀はあの、まだ金融政策、あの、金利は上げてるとはいえ、まだ緩和策が続いてる状態で、ま、アメリカもあの、ま、インフレがかなり懸されていると。で、ま、ドル円はね、今少し落ち着いてるんですが、実はね。 [音楽] うん。 あの日本の相ここ切りがってるんですよね。 ま考えるとまあまだまだちょっとインフレ続きそうかなって印象があるんですが牧野さんどういう風にご覧になってらっしゃいます? えっとおそらくですね今の鳥東京都内のこのマンション科学の高はうん、 え、外しマネ うん。 え、外国人投いるは系の不動産投資ファが相当入り込んでるという風に言われています。 ま、そういった意味で、え、日本がこの定金利政策を継続をしていく、そして、え、向的にこの円安の状態が続いている限りですね、ま、今、あの、国や、え、一部の政党などでこの外国人の不動産を規制すべきだという議論は行われているものの、ま、これで対策等をやらないでいるとさらにこういった外マネが日本の不動産をどんどん買っていくことによって価格が上がっていく。 これ、あの、不動産の投資ファンドって、あの、 2003 年とかですね、あの、ものすごくあの、落ち込んだ時期にあのだいぶ、ま、外国からいろんなファンドが入ってきたんですが、ま、あの、どうでしょう?その時代と比較して、あの、今も相当活発になって いるんですかね? あの時代以上に活発、 以上に活発になってますか?ああ、となるとやっぱりあの、あれですか、こうどういう種類のファンドが多いんですかね?これね、ま、いろんなのがあると思うんですけど。 はい。そうですね。 あの、最近非常に顕になってきたのが、え、日本の古からの大企業、 ええ、 えっと、大企業の持っている都内の不動産などを スピンオフしろと。 なるほど。 ま、これはあの、一部のアクティビストなどが、え、この日本古来の大企業に、え、ま、そういう要求をして、 [音楽] え、それで、え、実際に分離をされた不動産を今度は外系の不動産ファンドが、え、ま、買収してしまうと、 ま、こういう動きがここ23 年非常に顕になってきたんで、ま、いわばどちらかというと炙り出されてですね、 え、さらにこの不動産を外系が買い込むっていう流れが強くなってます。 これやっぱり日本のあの伝統的な大企業ってやっぱりあのま昔から持ってる土地だからとかまあとなんて言うんですかねつか何か使うことがあるかもしれないからてやっぱりま、ちょっと言い方はですけどまだまだ結構溜め込んでいたというところであの株主総会とかでこれは無駄なんじゃないかというような指摘を受けてま少しそれを放出しなきゃいけないかまそこにあれですね。目をつけたファンドがこう入ってきてるってま そういう図式ですかあ そうですね。ま、彼ら大体あの資本効率 8% ぐらいという欲求が多いんですけれども、ま、今の、ま、都内の不動産、え、利回り 3%程度ですので、今こそ売れと、 うん。 え、そしてこれで、え、減出したキャッシュを本業に、え、投資しろっていうのが彼らの理屈です。 ああ、これ、あのね、牧野さん、あの、リー島のね、お仕事もあの、されていらっしゃったんで、あの、今リー島の思ってどんな感じなんでしょうかね。 あの、リートってあの、不動産投資信託と言って、あの、我々一般の人間でも、あの、株式を通じて、あの、小口でね、あの、ま、有料な不動産を、ま、変えるあの投資信託なんですけれどもね。これリー島って、あの、ま、金利の同向にも左右されますんでね、あの、今どんな教なんですか? はい。えっと、一時はですね、あの、日経平均とだいぶ帰りが始まって リートが変われないと。 え、これはなぜなんだろうということがよく言われていたんですが、最近はこの金利の利上げが少し遅れそうだと。 うん。 え、そういった意味ではまだまだ、え、日本の不動産マーケットがヒートアップの状態のままでいるんではないかという期待感も含めて、 今リートの価格はだいぶ上がってきました。はい。 これリートはやっぱりあれですよね。不 動産を持ってるとはいえ、あの、ま、お金 を借りてで、あの、自己資金以上の物件を 持つので、やっぱり金利が高くなると、 あの、少し不利になってくるという面が あるので、金利上昇局面では少し、ま、 嫌われるというか、あの、有面があると いうことですね。ただ、まあ、今のお話だ と早々金利は、ま、あの、急闘しなさそう なので、ま、まだ買えるという風に、ま、 投資家の皆さんは考えてるっていう。 あの、まさにこのリートのマーケットっていうのは、ま、不動産マーケットの半年後を見てるなんて言われますけれども、 ま、多くの年家が向こう半年はまだ大丈夫なんじゃないかなと考えてるだと思います。 うん。ああ、なるほどね。ま、ちょっと今話がそれちゃったんですが、そのね、不動産価格が、ま、上がっていくと、ま、あの、このように再開発が止まってしまったりとか、ま、いろんなとこで問題が起きるんですが、あとやっぱりね、個人の資産っていうところでも結構影響を受けるんですよね。 この辺りのね、お話結構ちょっと厳しいんじゃないかと思います。 はい。え、こちら野村総合研究所によりますと、金融資産を 1 億円以上保有する日本の富裕層、超富裕層は 2023年には合わせておよそ 165万世帯と、え、 2021年の全開調査に比べておよそ 11%増加している。うん。 これからさ、ま、お金持ちが増えてる存在感が増してることになりますよね。 さらにこの後24年、25 年はどうなって?え 物価が上がっているんでね、おそらくさらにグラフはどんどんと伸びてるんじゃないかなと私はね、あの想像してるんですが、ま、これあの金融資産なんですけども不動産も含めるとね、やっぱりあの土地とか株式とか金とかを持ってるの人の資産は、ま、増えてそうだなという感じなんですが、これあの牧さんどうですか?この不裕層があの増えているっていうのはやっぱりあのその通りなのか算拡大しているのかまたあのそれ は、あの、どういう現象なんでしょうね、これ。今の日本において、 これ、あの、野村総健さんのこのデータを見るとですね、非常に明らかなのが 2013年以降、 ま、いわゆる大規模金融緩和がスタートしてから、 あ、実は冬層の数っていうのは急激に伸びてです。増えて。 で、さらにこの21年から23年にもう1 段ジャンプアップしてます。 うん。 これはあのよく言われております、え、日本が定理政策をずっとやっているのに加えて、え、 20 年以降は世界的に金融緩和、ま、コロナ禍を背景に金融緩和をしたことが、えっと、世界中で、え、この金りの状態になる。 え、そして川を見ると明らかなんですが、え、このコロナ禍以降急激に安が済んだと。 え、これが外人投から見ると日本の不動産は利が低くて買いやすくてさに円安だと。 それで割安だと 割安だと えいので大量にあの来たのが先ほどのマンションの価格をあのグラフを見ていただいても分かるんですが 20年以降急激に上がってるんですね。 しがってだいぶ金融がいたずらをしているな。それによってこういった冬層があ膨らんできたと。ま、こういったことがいると思います。 うん。これあれですよね。で、その円安で 日本円の価値が下がっていると。で、ま、 不動産っていうのは、ま、基本的にどこ 行っても同じぐらいの価値があるはずだ から、ま、外国の方から見るとこれは、ま 、割安に移ると、ま、あの、非常に、まあ 、なんて言うんですか、分かりやすい理屈 なんですが、ま、一方ちょっとね、日本に 住んでるちょっと我々からするとその不 動産やっぱり持ってる人は、ま、それで どんどん上がるからいいんですけれども、 持ってない人はやっぱりこういう時代に、 あの、ま、持ってる人の格算やっぱ広がっ ちゃうということはこれ起こしまいます。 ね、 もうすでにあの東京都内の新築マンションファミリー型のを買おうとすると東京都当民の平均年収の 18倍って言われてます。 うん。 え、ということはもう新築のマンションっていうのは普通の一般庶民はもう買うなと。 あ、もう買うなというサインってことなわけですね。もう え、それからあの作ってる側もですね、え、一般の庶民を相手にした商売をしていないということです。 うん。 これ、あの、今あれですよね。 出ているマンション、オクションがほとんどになってきちゃってるんで、あの、さすがにあの、オクションで、ま、内装があの、チープというわけにいかないので、やっぱり、ま、あの、富裕層向けの、あの、ま、商品にこうなってしまうと、これ、あの、いろんなとこでそうなんですけど、こうお金持ち向けの商品ともうそうじゃないのに、こう、 2局化してしまっていて、 これ分断を生みますよね。 そうなんですよね。この中間が、あの、買いやすいてお手頃の商品が少なくなっている。 ま、これだからもかってもれんですけれども、これ野さん、あの、一応ね、この緩和策はこのまま続くということになるとやっぱり、あの、マンションのデベロッパーさんっていうのはやっぱりもうこれからも高級物件を作り続けざるを得ないような感じになるんですか? そうですね。あの、そういった意味では今の土地及び建築費、え、これで、え、商売を続けるためにはもう不層を相手にするしかないです。 うん。 ただ、えっと、冬層っていうのはそれでも数には限りがありますし、 え、それから今のマーケットっていうのが不層という定義の中でも取り分け投資化なんですね。 うん。 冬層の方が自分の家のために買ってるというよりは、え、投資として買っていますので、 うん。投資商品なんですね。 そうですね。もう金融商品マネーゲーム化 しているのが今のマーケットですので、ま 、これは金利あるいは金利以外にも世界的 に何らかのインシデントが起こると金融 マーケットてひっくりがありますんで、ま 、リーマの時はそうでしたけれども、ま、 こういったいろんな要因で場が変わると いうのが金融マーケットですので、ま、 この高級も1本槍りっていうやり方も、ま 、あの、どこかに限界があるに思います。 これね、あの、とはいえ、あの、新築 マンションの供給個数が、あの、これだけ 減っちゃうと、あの、今でも、あの、地方 から、ま、私も、あの、田舎からね、東京 に出てきた、あの、あの、グループなん ですけれども、ま、まずはあの、アパート とかワンルームマンションに入って、で、 あの、結婚したら、ああ、ま、賃体の広め んとこに入って、ま、余裕が出てきたら マンションを買うという、ま、そういうね 、あの、ま、流れができてたかと思うん ですが、今その買うマンションがなくなっ ちゃってると、これ単純に考えると住宅 難民がすごいそうだなと。 思うんですが、これどうなんでしょう?この辺りは 実はですね、あの [音楽] 2030年から40年 はい。 という時代を見据えるとですね、え、 家は完全に余る時代なんです。 余るんですか?住宅民はそれほど心配しなくてもいいか? うん。あの、そのヒントというか裏付けはですね、 今、あの、首都圏 3件で65歳以上の高齢者の方って 900万人以上います。 うん。で、え、このうちの約半数が 75歳以上の高齢者。 高齢者。なるほど。 それから後期高齢者でお 1 人様、ま、単独世帯の数っていうのがこの 20年で3.3倍になってます。 うん。 ということはあの1 人だけ残された方がお亡くなりになって相続が発生すると相続人の今の 50代、60 代の方って大抵マンション持ってる。 もう持ってるわけです。そうか。 そうすると自分が相続をした、ま、例えば小の家、特内の小館の家、マンション、え、こういったものを貸すか売るかという行動にほぼ確実になってきます。 あ、そう大量供給されるようになる。 それで実際にマンションの実銃として、え、の年代層 30代、40 代っていうのは数はどんどん減っていきますんで、 [音楽] え、実は、あ、今このアルファ世代とか Z世代って言われている人たちは はい。 あまり住宅が困らない時代になるのがもうあと 5年から10年だと見ています。 これあれですよね。 確かにあの、ま、東京だと世田谷とかね、あの、ま、マンションになってるところもありますが、あの古い家でね、あの、ま、おそらく五老人しか住んでらっしゃらならないだろうなというあの、家が結構、ま、ありますから、ま、これがお亡くなりになって、ま、息子さん娘さんが済まないのであれば、ま、ちょっと細かくして小さなあの小を立てるとか、ま、あとはそのまま賃貸に回すとか、ま、そういうちょっと、ま、新しいだから不動産、その、ま、元々あった家をあの、活用する そうですね。あの賃貸小っていうのが今ちょっと業界でも注目され始めてるんです。 え、つまり族の起こった家を、ま、この細分化して、え、これを賃貸こ小て運用していく。ま、こういう流れも出てきましたんで、え、また新しいライフスタイルってのは出てきそうですね。 ああ。ま、そうなるとあれですね。 あの、ま、確かに持ちは欲しいですが、ま、ここまで高くなっちゃうと、ま、供給される住宅は出てくるので、ま、それなりに賃貸でというような選択肢も、ま、出てくるって、そういうことなのかもしれないですね。 はい。2030年以降はちょっと うん。 住宅価格も落ち着くってくれるかもしれないという感じでしょうか。 お知らせの方も引き続きお話を伺います。ここまでですね、再開発が各地で中止になっている。 [音楽] ま、あとそのインフレ価格の高で色々ね、格差が生じている、ま、そんなお話を伺ってきました。 はい。では今日3 つ目のポイントは不動産のあるべき姿はということで、ま野さんに残り時間ね、あと 5 分ほどですが、不動産ん今後どうあるべきなのかを語っていただきたいと思います。 あの、僕らが今まで家を選ぶっていう時にですね、え、会社 うん。 え、会社が第一、つまり通勤に便利。 ま、便利だ。そうですよね。 え、それから、え、最模寄りの駅まで徒歩 5分以内7分以内と、 え、急行に乗れるかとか、 え、終電のぐらいまであるかとか、 ま、大体こういう価値で、え、決めてきたんですね。 はい。 ところが、え、このコロナ禍以降随分働き方も変化が出てきて うん。え、実は僕なんかも 2拠点やってるんですけれども、2 拠点、あ、あの、もしよろしくどちらとどちらで あの、東京都東内とそれから神奈川県の湘南の地方とで 住み明けをしています。 え、必ずしも土曜日曜だけ湘南ではなくて、え、 あの、仕事リモートが多い時には、え、月曜火用なんか平日でもいいします。 え、こういう風になってくると、今までのように例えば新宿や大手町の会社まで、え、毎日 うん。 え、通勤往復をするっていうことがなくなってくると、今までのような都も選択肢としては残るんでしょうけれども、 え、この選択肢が多様化してくると思っています。 ああ。 え、そういった意味では、あの、これからの世代が家を選ぶっていうのは単に会社に通勤時間が云々ではなく、 なるべく自分が過ごす時間の多い、自分の家のあるエリア、町、えっと、ここにどんな価値があるのかっていうのがポイントになってくると思ってます。 これあれですね。確かにあの言われてみると本当にあの今ね、あの列居されてはッと気づくんですけど、あの何事もあの会社に行くことの往復とその時間でなんか全ての価値が決まっていてで、不動産の値段もまそれで決まっていたと。ま、確かにちょっとそれはまあ昭和の時代はそれでも良かったのかもしれないんですけどよくよく考えてみるともうこの時代にま、確かに合わなくなってるなと。 もう今は家やその住む町で過ごす時間が増えていますからね。 はい。そうですね。 あの、確かに自分の持っている不動産、例えばマンションが値上がりするっていうのは、あの、なんとなく、あの、いい気持ちになってるのかもしれませんけれども、 実はその利益出すためには自分が引っ越さなきゃなんないんですよ。 うん。あの、これ最大の矛盾といえば最大の矛盾ですよね。 はい。で、引っ越して買い換えようと思うと買い換える先はものすごい。 確かに。え、 えっと、この悩みをよく私も聞くんですけれども、 ま、自分の住んでいるのは自分が、え、快適と思う町に住み、え、この不動産の投資といったその値上がりあるいは運用影を考える不動産 [音楽] うん。 僕はこれから分けて考える時代かなという風にあの、思ってます。 これその新しいね、不動産をその選ぶとか開発するその価値の根源になる部分っていうのはこうどういうところになってくるんでしょうかね。 あのおそらくですね、今まで開発されてきたニュータウン うん。 え、ここに今どんどん価値がなくなってるっていう風に言われてます。 なぜかと言うと世代が受け継がれないんですね。 ああ、そっか。あの、もう子育世代がわーっと入ってきて、ま、あの、高齢化されてしまってと。うん。 はい。え、そういった意味では3 世代が、え、混じって住むような町というのが、えっと、僕は初めて町として、え、胸が晴れるんではないかなと。 ああ、なるほど。 つまりおじいちゃんあるいはお父さんも同じ小学校を通ってたよと。え、そこの先生がと言って共通の話題ができると。 え、こういう風になってくると、ま、これを僕はよく町プラウドって言うんですけれども、 街プラウド。 自分はこの町の出身であることを、 え、誇りに思えると。 埃りうん。 ですんで、ま、例えば僕のいる湘南なんかも湘南にいる人ってなんとなくなんとなく緩い共通行。 あの、いや、持ってらっしゃいますよね。あの、確かに。はい。 それ例えばあの、埼玉県の浦和なんかに行くと浦和の人っていや、僕はあの浦和の人で大宮の人ではないって、あの、どっから見るわかんないような言 で大宮の人は大宮の人でまたね、色々プライドがありますので、ま、そういうあの、街選びの時代になるのかなと思っています。 なんかもうもう1 回ね、ちょ、自分が住んでる場所とか、ま、どういうとこに住みたいかってこれね、あの、リセットして考えてみるって大事かもしれないです。ですね。はい。 はい。 今日は、まさん、本当にありがとうございました。 ありがとうございました。 え、来週から報道ライブインサイドアウト新体制でお送りしますが、金曜日はそのままですので、かさん引き続きお願いします。今日どうもありがとうございました。ました。 [音楽]

全国の都市で進む駅前の再開発。特に東京を中心とした大都市では、「100年に一度」と言われる大ブームだったが、その動きに陰りが見え始めている。相次ぐ再開発の中止や見直しの裏には、一体何が起きているのか。また、タワーマンションをはじめとする不動産価格の高騰はとどまることを知らず、実際の需要とかけ離れたマネーゲームの材料にされる懸念も。不動産価格の上昇が、富裕層と持たざるもののさらなる格差を招く一因とも指摘されている。さらに、再開発の頓挫によるマンション供給の停滞は、「住宅難民」の増加につながるのか？
再開発で変わりゆく街並みとともに、人々の生活も変化する中、今後の不動産のあり方を、大手デベロッパーと大手コンサル勤務を経て、不動産プロデュースを行う牧野知弘氏とともに考える。

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