🏚️【爆跌60%？】買樓=自殺？葉秀亮爆香港樓市泡沫真相！疑似施永青回應曝光？恒指重上2萬4，香港經濟終於迎來曙光？租樓比買樓貴但需求仍然旺盛，港人對樓市的悲觀情緒有轉機？｜Lorey快閃講

🏚️【爆跌60%？】買樓=自殺？葉秀亮爆香港樓市泡沫真相！疑似施永青回應曝光？恒指重上2萬4，香港經濟終於迎來曙光？租樓比買樓貴但需求仍然旺盛，港人對樓市的悲觀情緒有轉機？｜Lorey快閃講

各位Sun Channel觀眾朋友大家好 歡迎收看Lorey快閃講 我是Lorey 最近地產界展開了一場樓價是否見底之爭 其中一方是經常在媒體露面的葉秀亮教授 他指出樓價會在現水平下再跌40至60% 才會見底 因此引起市場很大的關注 另一方就是730老闆施生 最近發表了一篇文章 雖然他沒有直接提及葉教授 但是我猜想施老闆是回應葉教授的言論 文章內容提到他不太同意葉教授的說法 其次是需求仍然旺盛 而且租金是比買貴 反正都要用 如果租金持續比買貴的時候 買家又應付到租金 為什麼買家又不買呢 買家應付到租金的話慢慢就會轉租為買的了 第三 施老闆認為香港的經濟可能會迎來曙光 金融業是表現突出的 恆指也是重上24,000點的水平 如果這個時間也配合到美國的減息措施的話 大家對樓市的悲觀情緒就會改變 所以他很難相信這個樓價 還會再跌40%至60% 我不知道大家怎麼看 你比較認同葉教授還是施老闆呢 說我的看法之前想和大家講講歷史 我們由2003年以來的大升市 一起看看樓市到底發生什麼事 最近我看了一本書很難做閱讀整理的 因為它就是這本《香港地產史》 厚到像一本字典一樣 就是馮邦彥先生所寫的 裡面就囊括了整個香港發展的過程裡面 地產到底發生了什麼事 其中一個章節提到2003年之後的超級大升浪 就是由2003年到2021年這個升浪 基本上已經是破了香港有史以來 時間最長和升浪最大的一個浪 會發生這樣的升浪要很多不同的因素疊加組成 有外在的環境因素也有內部的因素等等 整件事基本上是機緣巧合加上天時地利人和 香港的樓價才會升到這樣 現在和大家講講 外在環境和內在環境有些什麼 外在環境第一個當然就是大家很熟悉的QE 到底QE實質有多少的錢流入了香港呢 書裡面也有提到 2008年到2009年 第一輪的QE有830億美元的資金流入了香港 令到香港的貨幣供應激增了7千億到1萬億港元 當時金融管理局的總裁陳德霖先生就說 他說量化寬鬆的效力是遠低於美聯儲的預期 但是對於一些新興市場包括香港 量化寬鬆的副作用就是有目共睹 加上美國多次延長量化寬鬆的時間和加大劑量 香港樓市上升週期也被相應地延長 所以QE造成一種暴力救市的方法 其實在歷史裡面是比較少見的 這個也是構成了香港過去的樓市升市 一個很重要的因素之一 第二個外部因素就是 中國處於一個歷史罕見的經濟發展雄勃的時期 2003年6月香港和內地簽署了 內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排 CEPA 也放寬了內地居民的自由行 結果有大量的北水湧入 內地居民直接參與香港房屋投資也迅速擴大了 香港政府也曾經允許過房地產和其他資產上 投資超過650萬港元的人士 可以通過投資移民獲得香港公民權 在這段時間大量的內地富豪湧入香港 他們不論是經商還是買樓都非常熱衷 始終香港也是一個社會自由 法制清晰嚴明的一個城市 加上來到香港能夠買到豪宅也是身份的象徵 所以那些傳統的豪宅區 例如說山頂 南區等等 那些富豪都是非常喜歡的 著名的富豪包括馬雲馬化騰 恆大的許家印和李寧等等 都是在香港買過以億元計的豪宅 2008年到2012年間 1200萬港元以上的一手公寓 內地買家買到的比例是佔了40%以上 香港政府當時的眼見勢頭不對 2012年就由行政長官梁振英提出港人港地政策 去限制非本地居民購房的需求 同年也推出了買家印花稅 所有外地來買房的人士都需要額外多付15% 所以非本地居民最高買房的時間 付的稅項是高達35% 但是這樣做也好 也阻不了內地人來到香港買房的決心 尤其是那些頂級的豪宅 2017年的時間 3823宗成交都是由非本地買家買入 只是買家印花稅已經涉及87億港元 當時政府稅收亦大增 不單止內地富豪來到香港買房 內地的地產公司也參與香港的地產市場 2016年到2017年間 海航集團連續擊敗了本港很多的發展商 投資了四幅啟德的土地令市場嘩然 2017年更加以每呎樓面地價2.21萬 投資了鴨脷洲住宅 刷新了香港賣地史上最貴的地王紀錄 類似的成交有很多也是因為內地的參與 本地的發展商也被迫參與這場抬價遊戲 所以前幾年我們看到樓價瘋狂地高 其實是由發展商聯合抬價的結果 泡沫到底有多大大家應該感受得到 講完外部現在又講一講內部的因素 第一個內部因素 就是在土地資源這麼缺乏的情況下 特區政府的政策剛好失誤 因為這段時間 他們停止了填海造地也停建居屋 放緩公屋等等 好像跟發展商很有默契聯合在一起 大家可以看看這個表 2007年到2016年 平均每年的住宅落成數目是25,700個 相比起1997年到2006年 平均每年59,800個其實是低了很多 但其實在2003年之後 大家已經看到趨勢在下降了 正值這個階段也是全球資金氾濫 融資成本是非常低的時間 香港作為一個沒有金融管制 也沒有資金進出管制的地方 他們的樓市受到投資者的追捧 也是可以理解的 加上政府在這段時間 其實收緊供應以及一直放寬這個借貸 使得人們借越來越多錢上車 大家以為只是一成首期就可以成為業主了 每個人都給10%衝去買當然就推高了樓價 第二個內部因素 就是地產市場形成了一個寡頭壟斷 大型發展商在一段很長的時間 幾乎掌握了香港絕大多數的土地供應 四大發展商包括長實 新鴻基 恆基和新世界的 香港土地儲備曾經達到9987萬平方呎 農地要發展成熟地需要11至14年 要很久 所以土地資源被壟斷了 發展商當時就按部就班一點一點地推出來 讓市場去搶 使得樓宇的供應更加緊張 所以造成這個升市階段 香港的樓市形成了一個三高的狀態 高地價 高樓價 高租金 三高對於香港的經濟活力和民生 造成極負面的影響 2019年全球房價最難負擔 城市前十名香港當然排第一 但是指數當時香港是20.8 排第二的加拿大是11.9 第一和第二之間的距離竟然可以差差不多一倍 在這個階段裡面普羅大眾的生活就非常慘 一個普通的基層如果是勉強儲到首期上車的話 災難的開始 因為是踩雷踩得最深 現在隨時損失數百萬也很正常 如果是沒錢買房子就用交租的方法 就會發現居住環境變得越來越惡劣 以前1950年代那些籠屋 劏房 棺材屋 竟然會發生在一個國際大都市裡面的今天 最恐怖的是住在這麼惡劣的居住環境的人 竟然高達20萬人 其中這個棺材房 就是狹窄的居住環境的極致 一個大概火車車廂這麼大的空間 裡面間開了六個牀位出來 每個高度不足半米 長度不超過兩米 中間留一條很長的通道給大家走 住這樣的地方租金是多少呢 是兩千元 但是同一時間有一群人成功上到公屋 拿了綜援 生活得不知多開心 所以為什麼造成民怨這麼深和社會這麼撕裂 今天樓價比起高位的時間 大概是跌了28%到30%中間 我想一個最基本的共識就是大家都同意樓價 不會再好像過往那樣升 因為那些外部環境因素 內部因素也好其實已經不再存在 回到一開始的問題 到底我是認同葉秀亮教授 還是施老闆呢 我自己覺得兩者說的都有道理 但是如果大家有留意他們的言論的話 就會發現壓押注下去不投資的話 是比較明智 為什麼呢 因為葉秀亮教授是說 樓價還會再跌四至六成 但是施老闆沒有說樓價會升四至六成 我當兩位專業人士其中一個是對的 也代表著如果我買樓投資的話 也沒有任何可以大幅上升的空間 最好的情況就像施老闆所說打橫行 為何還要買 而最近實在有很多不同的外在因素 有機會令到樓市繼續跌 最近也有發展商出事 然後銀行和監管機構就決定給錢去救它 就好像當年救雷曼的香港版 到底這些情況會不會蔓延呢現在就很難說 所以我也要應用黑天鵝投資原則 香港樓的話升又跑不贏其他投資品 跌就可以跌很多 所以我自己就沒有任何意欲去買 當然如果樓價再去到某一個時間 我自己覺得是時候入市或者我自己入了市的話 都會跟大家分享 給大家參考一下 那你們又怎麼看呢 你們認同葉秀亮先生還是施老闆呢 歡迎分享你的看法 我們下次見 因為穩定幣的出現就標誌著 這個世界銀行和國際貨幣基金 過往壟斷世界金融秩序的能力 慢慢褪色 穩定幣的出現 使得國際之間的清算 不再依賴單一的權威機構去做 而是在未來任何國家任何企業 甚至是個人都可以 發行他自己的穩定幣以及在這個 區塊鏈的世界裡面做結算

📉【樓價再跌60%？還是已經見底？】葉秀亮 vs 施永青地產大辯論｜香港樓市背後的歷史真相｜從2003年到2021年升浪全紀錄｜《香港地產史》深度拆解｜Lorey快閃講

近排地產界掀起激辯：香港樓價係咪已經見底？
葉秀亮教授話會再跌40至60%，而730施老闆就話樓市已見曙光。
到底邊個先講得啱？今集Lorey深入拆解兩大派別觀點，並由歷史出發，分析2003年後「超級升浪」背後真正成因，包括：

🏠 QE資金如何推高樓價
🏠 內地富豪及發展商如何改寫市場
🏠 特區政府政策失誤、寡頭壟斷現象
🏠 香港成為全球樓價最難負擔城市的悲劇過程

仲會用《香港地產史》一書嘅資料，同大家一齊了解樓市點樣由升到爆，再爆到裂！最後仲會分享Lorey本人對投資香港樓市的實戰看法，以及黑天鵝原則點樣應用喺地產決策上。

📌今集你會學到：
✅香港樓價升跌的核心因素
✅投資買樓的風險與回報
✅內地政策如何影響香港樓市
✅過去樓市泡沫與今日處境的對比

👇你又點睇？留言話我知你支持葉教授定施老闆？

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